부동산으로 부자 되기...재개발/재건축 완전정복 !

안녕하세요? 알쏭달쏭한 부동산 관련 정보를 간단하고, 알기쉽게 풀어주는 "베스트김사장" 입니다.

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최근들어 부동산 관련 세재개편(취득세/재산세/종부세, 양도세...등) 및 주택공급 물량 확대 위한 재개발/재건축 규제완화등이 부동산 시장의 핫 이슈로 떠오르고 있습니다.

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오늘은 부동산으로 부자되기 시리즈로 재개발/재건축 사업에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

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"부동산 부자되기...재개발 / 재건축 완전정복 !"

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『 재개발 ? 재건축 ? 』

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언뜻보면 재개발, 재건축은 동일한 개념으로 혼동하기 쉬운데요, 그러나 아래와 같이 사업추진 대상이나 정책규제등이 전혀 다른 개발사업입니다

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● 재개발 사업 이란?

- 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업지역 ·공업지역등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화등을 위하여 도시환경을 개선하는 사업

● 재건축 사업 이란?

- 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

● 정비기반시설 이란?

- 도로·상하수도 ·구거(도랑)·공원·공용주차장 ·공동구, 그밖의 주민의 생활에 필요한 열·가스등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 녹지·하천, 공공공지, 광장, 소방/가스/지역난방시설 및 공동이용시설

​간단히 말씀드리면, 1) 기반시설 열악한 지역에서 건축물+정비기반시설 동시 개발하는것은 재개발 사업이고, 2) 기반시설이 양호한 공동주택(아파트) 밀집지역에서 건축물만 다시 짖는 사업은 재건축 사업입니다.

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『 정비사업 시행방법 / 시행자 』

● 정비사업 시행방법

- 재개발 사업 : 관리처분 방식, 환지방식

- 재건축 사업 : 관리처분 방식

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※ 관리처분 방식

- 재개발, 재건축 사업 시행 인가후, 조합원 보유 부동산 평가하여 분양공고/접수 결과에따라 관리처분계획을 수립하고 사업추진 완료후 그 계획에따라 분배하는 방식

※ 환지 방식

- 개발 완료후, 토지로 반환하는 방식으로, 공사 시행전에 환지계획을 작성하여, 그 계획에따라 공사완료후 분배하는 방식

● 정비사업 시행자

- 재개발 사업 : 조합, 토지등소유자(20인미만)

▶ 단독 또는 공동 추진

[조합/토지등소유자+(시장‧군수등, LH 등,

건설 업자, 등록사업자, 신탁업자, 한국감정원)]

➜ 조합원/토지등소유자 과반수 동의 필요

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- 재건축 사업 : 조합 (단독/공동시행 가능)

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『 정책규제 비교 』

● 안전진단 여부

- 재개발 사업은 대상구역 내의 전체 건물 및 정비기반시설 철거후 다시 건축하는 사업으로 안전진단을 필요치 않으나, 정비기반시설이외의 건축물에 대한 철거 및 다시 건축하는 재건축의 경우, 안전진단이 필수입니다

● 초과이익 환수제 적용 여부

- 재개발 사업 : 미 적용

- 재건축 사업 : 적용

( 3천만원 이상 초과이익 발생시, 이익

금의 최대 50% 범위 지자체 환수)

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『 개발이익 비교 』

● 기부체납 비율

재개발 사업의 기부체납 비율은 정비기반시설이 양호한 재건축에 비해 상대적으로 많다. 학교나 공원등의 신축 또는 증설등이 그 사례이며, 개발이익의 감소요인으로 작용합니다

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● 실 투자금액

재건축 사업 〉재개발 사업

1) 재개발 주거/상가 이전비 지원, 재건축 '0'

2) 재건축 매매가격 대비 전세가격 차이 큼

- 정비기반시설 양호-> 매매가 높음

- 노후화로 인한 전/월세 가격 낮음

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※ 갭 투자비용 열세 및 각종 이전비용 차이로인한 재건축 실투자비용이 상대적으로 많을것으로 예상되나, 해당 지역별 특성에 감안시, 달라질수 있습니다.

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● 임대주택 의무 건설

- 재개발: 전체 세대수의 15%

(시/도 조례로 달라질수 있슴. 확인필수)

- 재건축:기존대비 증가된 용적율의 50%

※ 재개발 임대주택 의무비율 높음,수익성악화

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● 사업진행 (사업추진)

- 재개발 사업이 건축 및 기반시설 동시 개발추진으로 추진기간이 길고, 추진 절차 복잡하여 통상적으로 사업진행이 재건축 대비 어려움

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● 이익(수익성)

- 재개발 사업이 기부체납 비율 및 임대주택 의무공급의 요인으로 인해 재건축 대비 수익성이 상대적로 적게 예상됩니다.

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이는 단순히 재개발과 재건축 사업의 각종 정책규제 바탕으로 비교된 사항으로 실제 투자현장의 여러 요인을 종합 분석/반영 하여 수익성 분석 필요합니다

오늘은 부동산으로 부자되기 시리즈로 재개발/재건축 사업 완전정복에 대해서 알아보았습니다.

성공적인 부동산 투자 및 자산보호 위해 부동산 거래 전, 세밀한 검토 및 사전확인후, 거래 하시기 바랍니다.

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공감(♥) 및 댓글 감사드립니다. ^-^

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