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깡통전세 예방위한 부동산 등기부등본 보는법!!! 본문
안녕하세요? 알쏭달쏭한 부동산 관련 정보를 간단하고, 알기쉽게 풀어주는 "베스트김사장" 입니다.
오늘은 부동산 거래시 기본 확인사항인 부동산 등기부등본 보는 방법과 깡통전세 예방 법에 대해서 알아보겠습니다.
부동산 등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으며, 부동산의 표시를 나타내는 ⑴ 표제부와 소유권에 관한 권리를 표시한 ⑵ 갑구 및 소유권이외의 권리를 표시한 ⑶을구 등으로 구성되어 있습니다.
⑴ 표제부-부동산 소재지/내용
- 토지 : 지번, 지목, 지적
- 건물 : 지번, 구조, 용도, 면적등
(아파트: 전체건물 표제부+개개 건물표제부)
① 표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시
② 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜
③ 소재지번 :토지의 소재지
④ 지목 : 토지의 사용목적을 표시.
⑤ 면적 : 토지의 전체면적을 표시(㎡표시..평(坪) 환산 : 3.3 나누어줌)
⑥ 등기원인 및 기타사항 : 등기원인, 행정구역 명칭/지번 변경 표시
① 표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시
② 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜
③ 소재지번 및 건물번호 : 소재지/건물번호
④ 건물내역:구조,지붕,층수,용도,면적 순 표시
⑤ 등기원인 및 기타사항 : 등기원인, 행정구역 명칭/지번 변경 표시
· 1동 건물 표제부 : 집합건물 1동 건물의 표시
- 표시번호/접수 소재지번 및 건물번호/건물내역/등기원인 및 기타사항 표시
· 대지권의 목적인 토지의 표시
- 소재/지번/지목/면적/등기원인/기타사항
· 전유부분의 건물의 표시
⑩ 건물번호 : 층/호수 표시 (예:1층 101호)
⑪ 건물내역:구조,지붕,층수,용도,면적 순
· 대지권의 표시 : 전유세대의 지분 비율 표시
⑫ 대지권종류 : 대지권 권리 표시
(소유권대지권/임차권대지권/지상권대지권)
⑬ 대지권비율 : 전유부분 지분비율 표시
⑵ 갑구 - 소유권에 관한 사항
- 소유권 압류, 가등기, 경매개시결정 등기
- 소유권 말소/회복등기, 예고/가처분등기
- 권리관계 변경/소멸 관련 사항
- 소유권 보존등기(최초 소유권 등기)
① 순위번호 : 등기 순서, 권리간에 우선순위
② 등기목적 : 등기의 내용 또는 종류를 표시
예) 소유권보존, 소유권이전 등
③ 접수 : 등기신청서 접수일/접수번호 표시
④ 등기원인 : 등기의 원인 및 원인일자 표시
예) 매매, 설정계약, 해지 등
⑤ 권리자 및 기타사항 : 권리자/기타사항 표시
※ 갑구에서 유의해야 할 사항
1) 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등기
- 압류/가압류 : 채무 미 상환시, 경매처리
- 경매개시결정 등기 : 경매절차 진행 의미
- 가처분등기 : 처분금지 가처분((소유권이전/말소등기) 승소판결시, 가처분 이후의 모든 등기는 말소
2) 가등기 : 가등기에 의한 본등기시, 후순위 등기 등기관이 직권으로 말소
⑶ 을구-소유권이외의 권리사항
- 저당권, 전세권, 지역권, 지상권등...
( 권리의 설정 및 변경, 이전, 말소등기 포함 )
① 순위번호 : 등기 순서, 권리간에 우선순위
② 등기목적 : 등기의 내용 또는 종류를 표시
예) 근저당권설정,전세권설정,지역권설정 등
③ 접수 : 등기신청서 접수일/접수번호 표시
④ 등기원인 : 등기의 원인 및 원인일자 표시
예) 매매, 설정계약, 해지 등
⑤ 권리자 및 기타사항 : 권리자/기타사항 표시
예)근저당권설정:채권최고액/채무자/근저당권자
※ 을구에서 유의해야 할 사항
1) 근저당권 : 채권최고액(실 채무액의 120%)
2) 지상권, 지역권 등 : 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정, 전세권·지상권·지역권 등은 부동산의 일부분에도 성립, 중복 성립 불가
최근들어 갭투자등이 활발이 진행되어 전세가 비율이 부동산 매매시세 대비 80%이상 웃도는 현상이 발생되어, 깡통전세의 위험이 많은데요, 하기의 등기부등본 채권최고액과 전세금 비교하는 법 참조하시어, 깡통전세 예방바랍니다.
⑴ 부동산(건물) 시세 : 부동산 시세 × 80%
- 아파트/오피스텔 : 80% 산정
- 원룸/다가구 : 75% 산정
- 상가 : 60 ~ 65% 산정
⑵ 대출금 산정 (실 대출예상 금액)
채권최고액 - (채권최고액/12)×10
(3) 깡통전세 위험도
위험 : 전세금 ≥ (1)시세 - (2) 대출금
안전 : 전세금 < (1)시세 - (2) 대출금
근저당권이외에도 등기부등본상의 각종 내용 꼼꼼히 체크하시어, 안전한 부동산 거래 되시길 바랍니다.
오늘은 부동산 등기부등본 보는 법에 대해서 알아보았습니다.
소중한 자산보호 위해 최종계약 전,
등기부등본 꼼꼼히 확인 바랍니다.
공감(♥) 및 댓글 감사드립니다. ^-^
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